איזו הצמדה טובה לך יותר כאשר אתה לוקח משכנתא ? 

סוגי ההצמדות בעת לקיחת משכנתא:

באלו סוגי הלוואות קיימות הצמדה:
1.ריבית קבועה צמודת מדד
2.ריבית משתנה צמודת מדד
3.הלוואה על בסיס מטבע חוץ

כיצד משפיעה ההצמדה על ההחזר החודשי?

במקרה של עלייה בשער החליפין או המדד: כאשר שער החליפין או המדד עולים אז ההחזר החודש גדל.

לדוגמא: ההחזר החודשי בחודש הראשון הוא 2,500 ש"ח ושער החליפין או המדד עלה בחודש השני ב- 0.8%. מה יקרה להחזר החודשי? בחודש השני ההחזר החודשי עלה ל- 2,520 ש"ח.

חישוב: החזר חודש 1 (2,500 ש"ח) כפול עליית מדד/שע"ח (0.8%+1) שווה ל- 2,520 ש"ח. בחודש השלישי שער חליפין/מדד עלה ב -0.4%. מה יקרה להחזר החודשי - ההחזר החודשי בחודש השלישי עלה ל- 2,530.08 ש"ח.

חישוב: החזר חודשי2 (2,520 ש"ח) כפול עליית מדד/שע"ח (0.4%+1) שווה ל- 2,530.08 ש"ח. מה קורה במקרה של ירידה בשער החליפין/מדד: כאשר שער החליפין/מדד יורד אז ההחזר החודשי קטן.

לדוגמא: ההחזר החודשי בחודש הראשון הוא 2,500 ש"ח ושער החליפין/מדד ירד בחודש השני ב-0.8%, מה יקרה להחזר החודשי - ההחזר החודשי בחודש השני ירד ל- 2,480 ש"ח.

חישוב: החזר חודש 1 (2,500 ש"ח) כפול ירידת מדד/שע"ח (1-0.8%) שווה ל 2,480 ש"ח . בחודש השלישי שער חליפין/מדד ירד ב -0.4% מה יקרה להחזר החודשי? ההחזר החודשי בחודש השלישי ירד ל -2,470.08 ש"ח .

חישוב: החזר חודשי 2 (2,480 ש"ח) כפול ירידת מדד/שע"ח (1-0.4%) שווה ל- 2,470.08 ש"ח

כיצד יראה באמת ההחזר החודשי בהלוואות צמודות?
הבנקים מציגים לך את ההחזר החודשי בתחילת התקופה והם מעדיפים להתעלם מהעליות העתידיות שיתרחשו במדד/שע"ח אשר ישפיעו ישירות על ההחזר החודשי שלך.

נבחן כעת 2 הלוואות זהות פרט לשינוי החודשי שיתרחש במדד/שע"ח - ב- 2 ההלוואות נלקחת הלוואה בסך 500,000 ש"ח ל- 20 שנה בריבית קבועה צמודת מדד של 3.2%, ההבדל היחידי ביניהן הוא: בהלוואה 1 המדד יעלה בממוצע כל חודש ב- 0.2% ובהלוואה 2 המדד יעלה בממוצע ב- 0.3% כל חודש.

הלוואה 1: נטלת הלוואה ל 20 שנה בסך 500,000 ש"ח בריבית קבועה של 3.2% הצמודה למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן עולה בממוצע כל חודש ב -0.2% (עלייה שנתית של 2.4% ,כפי שקרה בממוצע בין השנים 2004 ל- 2009).

כך ש:
סכום הלוואה מקורי – 500,000 ש"ח
החזר חודשי בחודש הראשון – 2,829 ש"ח
החזר חודשי בחודש האחרון (חודש 240) – 4,560.5 ש"ח
תשלום קרן בתום תקופה – 500,000 ש"ח
תשלום ריבית בתום תקופה – 158,532 ש"ח
תשלום עבור ריבית והצמדות בתום תקופה – 211,798 ש"ח
סך הכסף שהוחזר לבנק – 870,330 ש"ח

הלוואה 2: נטלת הלוואה ל- 20 שנה בסך 500,000 ש"ח בריבית קבועה של 3.2% הצמודה למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן עולה בממוצע כל חודש ב - 0.3% (עלייה שנתית של 3.6%).

כך ש:
סכום הלוואה מקורי – 500,000 ש"ח
החזר חודשי בחודש הראשון – 2,831.8 ש"ח
החזר חודשי בחודש האחרון (חודש 240) – 5,794.1 ש"ח
תשלום קרן בתום תקופה – 500,000 ש"ח
תשלום ריבית בתום תקופה – 260,748 ש"ח
תשלום עבור ריבית והצמדות בתום תקופה – 232,472 ש"ח
סך הכסף שהוחזר לבנק – 993,220 ש"ח


לסיכום:
ההחזר החודשי גדל עם הזמן בגלל ההצמדה. בהלוואה 1 (עלייה ממוצעת של 0.2% לחודש): מ- 2,829 ש"ח בתחילת התקופה ל- 4,560.5 ש"ח בתום התקופה. בהלוואה 2 (עלייה ממוצעת של 0.3% לחודש): מ- 2,831.8 ש"ח בתחילת התקופה ל- 5,794.1 ש"ח בתום התקופה. כאשר ההלוואה היא צמודה (מדד או שע"ח) והיא נלקחת לתקופה ארוכה אז נשלם לבנק סכום כסף גדול עבור ריביות והצמדות . בהלוואה 1 (עלייה ממוצעת של 0.2% לחודש): תשלם עבור ריבית והצמדה 370,330 ש"ח. בהלוואה 2 (עלייה ממוצעת של 0.3% לחודש): תשלם עבור ריבית והצמדה 493,220 ש"ח .

כמו תמיד, ידע מוקדם ובדיקה עוזרים לך לבחורר בסוג ההצמדה המתאים ביותר עבורך